Bomba d'água do prédio parou: o que fazer e como evitar

Se a bomba d'água do prédio parou, a caixa superior ainda abastece os apartamentos por algum tempo, e é esse o tempo que você tem para agir. Neste guia você vai descobrir, em quatro perguntas, se a bomba queimou ou só não está sendo chamada, o que fazer nas primeiras horas, quem paga e como evitar a próxima parada.

Como a água chega até as torneiras

A água da rua entra na cisterna, o reservatório de baixo. A bomba leva essa água até a caixa superior, e de lá ela desce para os apartamentos pelo próprio peso.

Quem decide quando a bomba liga é a boia: a caixa baixa, a boia chama a bomba; a caixa enche, a boia manda parar. No meio fica o quadro de comando, com as proteções do motor.

Do lado da cisterna, a NBR 5626, norma da ABNT para a água do prédio, pede que a bomba não seja acionada com a cisterna no nível mínimo, para não trabalhar sem água e se danificar.

Por isso "a bomba parou" pode ser três coisas: o motor ou a parte elétrica falhou, a boia não está chamando a bomba, ou falta água na cisterna e a bomba não deveria mesmo ligar.

Parou, queimou ou não está sendo chamada? Quatro perguntas

Responda antes de chamar a manutenção. Leva poucos minutos.

1. A caixa superior está baixa? Se está cheia, a bomba está parada porque não precisa trabalhar.
2. A cisterna tem água? Se está vazia, o problema vem antes da bomba: falta na rua, registro fechado ou entrada fraca. Nesse caso a bomba não deve ligar.
3. O quadro da bomba está desarmado? Proteção desarmada indica um motivo elétrico ou mecânico. Religar várias vezes, sem descobrir a causa, pode piorar o dano no motor.
4. A bomba funciona no comando manual do quadro? O manual de um fabricante de bombas sugere esse teste: se ela funciona direto pelo quadro, o defeito está na boia. Se não funciona nem assim, o problema é do motor ou da parte elétrica.

As causas mais comuns

Funcionamento a seco

A vedação da bomba é lubrificada pela própria água que passa por ela. Essa água falta quando a cisterna esvazia e a proteção de nível falha, ou quando entra ar na tubulação que puxa a água. O sinal típico é a bomba ligada por muito tempo sem a caixa de cima subir.

Boia presa ou suja

A boia vive dentro da água e junta sujeira, e o manual do fabricante manda limpá-la. Presa na posição de caixa cheia, ela não chama a bomba, e a caixa seca com a bomba perfeita. Presa na posição de caixa vazia, faz o contrário: a bomba não para.

Liga e desliga toda hora

O manual do fabricante aponta duas causas: boia mal posicionada e tensão diferente da indicada na placa do motor. Olhe também se a caixa está perdendo água, porque vazamento faz a boia chamar a bomba mais vezes. Veja como achar vazamento de água no condomínio.

Energia e quadro elétrico

O manual exige quadro com proteção contra sobrecarga e contra a falta de uma das fases da energia. Entre as causas de a bomba parar de repente, lista queda ou excesso de tensão, falta de fase e cabo danificado.

E avisa: a garantia não cobre defeito causado por problema na rede elétrica, por falta de proteção no quadro ou por falta de manutenção.

Bomba d'água do prédio parou: o que fazer nas primeiras horas

1. Com água na cisterna, passe para a bomba reserva, se houver. A NBR 5626 pede no mínimo duas bombas independentes, justamente para o prédio não ficar sem água quando uma falha.
2. Veja quanto tempo a caixa superior aguenta. Sem bomba, só a água dela chega aos apartamentos. Compare o nível com o consumo normal do prédio: isso diz se você tem uma tarde ou um dia inteiro.
3. Avise os moradores. Um comunicado curto evita dezenas de mensagens e segura o consumo.
4. Chame a manutenção com as respostas das quatro perguntas em mãos.
5. Registre tudo: data, hora, o que parou, o que foi feito e quanto custou.

Se não há bomba reserva e a caixa está perto de secar, veja o guia sobre falta de água no condomínio, com plano de contingência e caminhão-pipa.

O problema contrário: a bomba que não desliga

Às vezes a queixa é água escorrendo pelo ladrão da caixa superior. As causas mais prováveis são a boia de cima presa na posição de caixa vazia, que continua chamando a bomba, ou um defeito no quadro que mantém o motor ligado.

A NBR 5626 prevê essa falha: o reservatório precisa de um meio de avisar que o controle de entrada falhou, como a tubulação de aviso de extravasão, que solta a água num lugar onde ela seja vista.

O limite é que esse aviso depende de alguém passar por ali. Numa caixa no topo do prédio, de madrugada, ninguém passa.

Quem paga e quando precisa de assembleia

O Código Civil inclui "a rede geral de distribuição de água" entre as partes comuns (art. 1.331, § 2º) e diz que cabe ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns" (art. 1.348, V). O conserto da bomba é despesa do condomínio, paga pelos condôminos na proporção da fração ideal, salvo regra diferente na convenção (art. 1.336, I).

Sobre a assembleia, o art. 1.341 separa três situações:

A lei não define quanto é "despesa excessiva", e a convenção do prédio pode ter regras próprias. Com a reserva funcionando, dá tempo de pedir dois ou três orçamentos. Guarde tudo: prestar contas à assembleia é dever do síndico (art. 1.348, VIII).

Como evitar a próxima parada

Reveze as bombas. No projeto, a NBR 5626 de 2020 pede troca automática de bomba a cada partida. Onde a troca é manual, um síndico profissional ouvido pelo SíndicoNet recomenda revezar no mínimo a cada 15 dias. Assim você descobre se a reserva funciona antes de precisar dela.

Faça manutenção preventiva. A tabela de prazos máximos da NBR 5626 traz a verificação das bombas a cada seis meses, por profissional qualificado, e manda planejar a manutenção pela NBR 5674. Seis meses é o teto, não a meta.

Anote. A NBR 5674 organiza a manutenção do prédio num programa, com registro do que foi feito. Segundo o SíndicoNet, quando uma bomba estraga, deve constar a data e tudo o que foi feito.

Confira o quadro e a boia. Peça ao eletricista para confirmar as proteções contra sobrecarga e falta de fase, e inclua a boia na visita.

Para automatizar o comando, veja o guia de automação de bomba d'água no prédio.

Como saber do problema antes do morador reclamar

Sem monitoramento, quem costuma avisar que a bomba parou é o morador do último andar, muitas vezes num sábado à noite. Com o sistema de água da IoTrust, você descobre pelo aviso, não pelo morador batendo na sua porta.

A IoTrust é uma empresa de Joinville/SC que atende Joinville, Curitiba e região. Os sensores medem o nível da caixa superior e da cisterna sem encostar na água, e o sistema registra se a bomba está ligada, por quanto tempo e quantas vezes ligou.

O sistema não enxerga o motor por dentro: ele percebe o efeito da parada. Os avisos que mais ajudam:

• Nível fora do padrão do prédio: a caixa ou a cisterna fica abaixo do normal daquele prédio por cerca de meia hora, o que aparece bem antes de o nível ficar baixo. Abaixo de 30%, avisa mesmo perto do normal.
• Bomba ligada tempo demais: vale quando a bomba foi ligada pelo aplicativo, no modo manual, e fica ligada sem parar além do limite do prédio, 30 minutos no padrão. Com a boia no comando, quem mostra a bomba parada ou presa é o nível, no aviso acima e no de baixo.
• Caixa cheia: 99,5% ou mais por 15 minutos seguidos, crítico se ainda entra água da rua na cisterna ou se a bomba está ligada pelo aplicativo. Sai em até cerca de 20 minutos depois de a caixa encher, inclusive de madrugada.

Os avisos de nível e de caixa cheia vão para síndico, conselheiro e portaria, por e-mail e notificação no celular. O de bomba vai para síndico e conselheiro. O relatório em PDF de cada ciclo traz o tempo de bomba, útil para o registro de manutenção.

O aviso de nível começa com cerca de um dia de leitura e leva 15 dias para aprender por completo o normal do prédio. Caixa cheia e o aviso de bomba ligada pelo aplicativo valem desde o primeiro dia.

A instalação é feita sem obra e usa o Wi-Fi do prédio. No caso comum, de uma caixa e uma cisterna, leva um dia, depois de uma visita técnica sem custo.

A mensalidade é publicada por faixa de tamanho do prédio em planos. Para saber se serve para o seu caso, conte como é o sistema de água do seu prédio.