Exaustor de churrasqueira no condomínio: fumaça, regras e controle

O exaustor de churrasqueira do condomínio costuma chegar ao síndico por três caminhos: fumaça no apartamento do vizinho, exaustor ligado a noite toda e a discussão sobre quem ligou. Aqui você vai entender como a exaustão coletiva funciona, o que a lei diz sobre o incômodo ao vizinho e qual forma de acionamento resolve cada problema. E também o que nenhuma automação resolve.

Domingo, sete da manhã. O morador do último andar manda mensagem: o exaustor está roncando desde a noite de sábado. O churrasco acabou às onze e ninguém desligou. O quadro fica na casa de máquinas e a chave está na portaria. Quem resolve é você.

Como funciona o exaustor de churrasqueira no condomínio

Em muitos prédios com churrasqueira na sacada, as churrasqueiras da mesma coluna, ou seja, do mesmo final de apartamento, soltam a fumaça num duto vertical comum, a prumada. No topo desse duto, na cobertura, fica o exaustor, que funciona como uma ventoinha e puxa a fumaça para cima.

Três peças fazem esse conjunto funcionar:

• O exaustor na cobertura, que dá força ao duto. A energia que ele gasta entra na conta de luz do condomínio.
• O botão de acionamento, que costuma ficar ao lado da churrasqueira, às vezes com um temporizador para escolher por quanto tempo o exaustor fica ligado.
• O damper, uma chapa de metal na saída de cada churrasqueira. Ele deve ficar fechado quando a churrasqueira não está em uso, justamente para a fumaça e o cheiro das churrasqueiras vizinhas não entrarem no seu apartamento.

Os três problemas que chegam ao síndico

Fumaça no apartamento do vizinho

É a reclamação mais séria, porque mexe com saúde e sossego. Costuma ter uma destas causas:

1. Damper aberto em quem não está usando. A fumaça que sobe pelo duto encontra a saída aberta e entra no apartamento de outro andar.
2. Churrasco com o exaustor desligado. A fumaça sobe pelo próprio calor, mas sem a força que a leva para fora, e fica mais fácil ela achar um damper aberto no caminho.
3. Duto mal dimensionado. Material técnico de um fabricante de exaustão diz que o ideal seria uma prumada para cada churrasqueira. Muitos prédios usam uma chaminé só por coluna, para ocupar menos espaço. Se esse duto tem a mesma largura do começo ao fim, a sucção fica desigual, e nos andares mais distantes do exaustor pode chegar a quase nada. Duto quadrado ou retangular, ou com acabamento interno ruim, também perde força.

A ABNT tem um projeto de norma só para esse assunto: o Projeto ABNT NBR 17156, sobre exaustão de churrasqueiras e chaminés em prédios residenciais de vários andares. Ele passou por consulta nacional no começo de 2024. Antes de contratar uma reforma, pergunte à empresa qual referência técnica ela segue.

Exaustor ligado a noite toda

Como a energia é do condomínio, ninguém se sente dono do botão. E desligar exige pegar a chave e subir até o quadro, na cobertura ou na casa de máquinas, o que quase nunca acontece de madrugada.

Para estimar o gasto, multiplique a potência do motor, que vem na plaqueta dele, pelas horas em que ficou esquecido e pelo valor do kWh na conta de luz do condomínio. Se a plaqueta estiver em cv, cada cv equivale a cerca de 0,74 kW.

Um exemplo com números redondos: um motor de 1 kW esquecido por 8 horas, em 10 noites do mês, gasta 80 kWh que ninguém usou. É o mesmo raciocínio da conta de água alta do condomínio: antes de discutir o valor, vale atacar a causa do desperdício.

A discussão de quem ligou

O exaustor está ligado e ninguém assume. Sem registro, sobra para o síndico arbitrar uma discussão sem prova de nenhum lado, e a advertência por fumaça vira palavra contra palavra.

O que dizem a lei e o regimento

O Código Civil não fala de churrasqueira, mas dá a base para as regras do condomínio:

• Art. 1.277: o proprietário ou quem ocupa o imóvel tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas pelo uso do imóvel vizinho.
• Art. 1.336, IV: é dever do condômino não usar a sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
• Art. 1.336, § 2º: quem descumpre esse dever paga a multa prevista na convenção, que não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal.
• Art. 1.334, V, e art. 1.348, IV: a convenção define o regimento interno, e cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento.

É no regimento que costumam ficar as regras práticas: horário da churrasqueira, dever de ligar o exaustor e de fechar o damper depois do uso, e até que horas o exaustor pode ficar ligado. Proibir o churrasco ou criar regra nova deve passar pela assembleia, com o texto redigido pelo advogado ou pela administradora.

Formas de acionamento: o que cada uma resolve

No sistema da IoTrust, a terceira forma não aposenta a segunda: os botões físicos continuam ligados direto na central do prédio e funcionam mesmo quando a internet cai.

Como funciona o comando por apartamento

Na IoTrust, o morador abre o aplicativo, digita a senha de 4 dígitos e liga o exaustor da própria churrasqueira. Ele escolhe o tempo, de 30 minutos a 2h30, e o exaustor desliga sozinho quando o tempo acaba. Se o morador ativar as notificações, recebe um aviso cinco minutos antes, para não ser pego de surpresa com a carne na grelha.

Cada morador comanda só o exaustor do próprio apartamento e o do salão. Para o síndico, três recursos acabam com o exaustor esquecido:

• Desligamento no fim do tempo, escolhido por quem ligou.
• Horário programado em que tudo desliga, como meia-noite. Ele pega também o exaustor que alguém ligou pelo botão e esqueceu.
• Um botão que desliga tudo, de onde você estiver, sem pedir a chave ao porteiro.

Sem energia, nada funciona, nem o exaustor. Quando a luz volta, os cronômetros são retomados.

O que o síndico passa a ver

No aplicativo, o síndico vê a grade de apartamentos e quem está usando agora. Também vê o histórico de cada acionamento: quando, por quanto tempo e se foi pelo aplicativo ou pelo botão físico. Pelo aplicativo, o registro traz o apartamento, porque o comando exige a senha dele. Pelo botão físico, traz a hora e qual exaustor foi ligado, mas não quem apertou.

O histórico é permanente. Quando o uso passa pelo aplicativo, é ele que encerra a discussão de quem foi.

O salão de festas pode seguir a reserva, ligando e desligando junto com ela. O conselheiro também comanda o exaustor, e a portaria só acompanha.

O que a automação não resolve

Antes de contratar, saiba os limites:

• Projeto e hábito. Duto mal dimensionado continua mal dimensionado, e o sistema não sabe se o damper de alguém ficou aberto. O histórico mostra quando o exaustor foi ligado, não quem acendeu a churrasqueira.
• Internet. Quando a internet do prédio cai, o botão físico continua valendo, mas o comando pelo celular e os avisos param. O que acontecer nesse intervalo pode não aparecer no histórico.
• Proteção elétrica e manutenção. O sistema não substitui o disjuntor do quadro, e a manutenção do motor e do duto continua com quem o prédio já contrata.
• Tamanho. A maior instalação em operação hoje tem 12 andares por 3 finais. Prédio maior precisa ser avaliado na visita, antes de qualquer promessa.

Como a IoTrust trabalha

A IoTrust é uma empresa de Joinville/SC que atende Joinville, Curitiba e região. O sistema de exaustores foi desenhado para churrasqueira de prédio residencial.

Tudo começa por uma visita técnica, que não custa nada, com orçamento sem compromisso. Nela se confere quantos exaustores o prédio tem, quais apartamentos cada um atende e como eles são acionados hoje. Em Joinville e região, quem instala é o próprio dono da empresa.

Hoje, a mensalidade dos exaustores é a mesma para qualquer tamanho de prédio, sem cobrança por usuário nem por apartamento, e está publicada em planos e preços. O equipamento é cobrado uma vez, à parte, depois da visita, e fica do condomínio. Tem garantia de 1 ano contra defeito de fabricação, e o cancelamento é sem multa, com 30 dias de aviso.

Se o prédio também tem cisterna e caixa d'água, os dois sistemas ficam no mesmo aplicativo. Veja como funciona o sistema de controle de caixa d'água no prédio. Para começar, peça a visita técnica: ela não tem custo, e o orçamento vem por escrito depois dela.