Poço artesiano no condomínio: regras em SC, qualidade da água e bomba

Ter um poço artesiano no condomínio parece simples: a água está debaixo do terreno e a bomba a leva até a cisterna. Mas o poço precisa estar regularizado no estado, a água só vai para a torneira com análise e autorização, e a bomba trabalha escondida, onde ninguém vê quando algo dá errado. Aqui você vê o que a regra de Santa Catarina exige, quando a água pode ser usada e o que acompanhar para perceber cedo que a bomba está falhando.

Poço artesiano no condomínio é permitido?

É, mas a água debaixo do terreno não pertence ao condomínio. A Constituição coloca as águas subterrâneas entre os bens dos estados (art. 26, I). E a lei federal de recursos hídricos exige outorga, que é a autorização de uso, para extrair água do subsolo, salvo os usos considerados insignificantes (Lei 9.433/1997, art. 12).

No prédio da cidade pesam mais duas regras da lei do saneamento (Lei 11.445/2007, art. 45):

• A edificação urbana deve ser ligada à rede pública de água e esgoto disponível, pagando as tarifas.
• O encanamento que vem da rede pública até o reservatório do prédio não pode receber água de outra fonte.

Ou seja: o poço não substitui a concessionária. Se o motivo é a água que falta, veja também o guia sobre falta de água no condomínio.

As regras em Santa Catarina

Em Santa Catarina, quem cuida disso é a Secretaria de Estado do Meio Ambiente e da Economia Verde (SEMAE). O cadastro do poço, a autorização de perfuração e a declaração de uso insignificante são feitos no SIOUT SC, o sistema de outorgas do estado. As regras estão na Resolução nº 78/2024 do Conselho Estadual de Recursos Hídricos (CERH), que substituiu a de 2014.

É comum chamar de artesiano qualquer poço perfurado. Para a resolução, artesiano é só o poço em que a água sai sob pressão. O que muda a papelada é a profundidade:

A ART é a anotação de responsabilidade técnica, o registro de que um profissional habilitado responde pela obra.

A outorga vale por até 20 anos (art. 13). Desativar um poço, mesmo por um tempo, exige avisar o órgão estadual na hora. E o poço improdutivo, ou com risco de poluir o aquífero, precisa ser tamponado, ou seja, lacrado (art. 9º).

Uso insignificante: menos de 5.000 litros por dia

Captar menos de 5 metros cúbicos por dia, ou seja, 5.000 litros, é uso insignificante (art. 15). Dispensa a outorga, mas não o registro: o condomínio faz a declaração no SIOUT SC e continua sujeito à fiscalização do estado.

Para comparar: um prédio de 54 unidades que a IoTrust acompanha em Joinville consome cerca de 10 mil litros num dia normal. Um poço que cubra metade disso já chega ao limite.

Consumo humano em área com rede pública

Em área urbana servida pela rede pública, a resolução obriga a usar a rede para consumo humano (art. 14, § 3º). O poço só é autorizado para esse fim se a concessionária declarar que não consegue atender o imóvel, ou se ficar comprovado que o abastecimento dela é intermitente (art. 14).

E consumo humano não é só beber: para a portaria de potabilidade do Ministério da Saúde, inclui cozinhar e tomar banho.

Qualidade da água: o que a portaria exige

Quando a água do poço vai para o consumo de várias famílias, vale a Portaria GM/MS nº 888/2021, do Ministério da Saúde, seja o poço raso ou profundo. Pela definição dela, solução individual é só a que atende uma única família. Por isso, o poço que leva água para consumo a vários apartamentos costuma ser tratado como solução alternativa coletiva, e quem confirma é a vigilância sanitária do município.

Antes de usar a água, o responsável pede autorização à autoridade de saúde do município, com a ART de quem opera o sistema, a regularidade ambiental e do poço, o laudo de análise e o plano de amostragem (art. 15).

A água fornecida coletivamente precisa passar por desinfecção e manter um mínimo de desinfetante até a torneira (arts. 24 e 32). Para água de poço, as análises mínimas são estas (Anexo 15 e art. 42):

O síndico não precisa decorar a tabela, e sim garantir que um responsável técnico responda por ela e que os laudos fiquem guardados.

Se o poço serve só a jardim e limpeza de áreas comuns, com encanamento próprio, a portaria não trata desse uso, que não é consumo humano (arts. 2º e 5º). A regularização no estado continua exigida.

A bomba do poço: os defeitos que ninguém vê

Em poço profundo, a bomba fica submersa. Ninguém enxerga quando ela começa a falhar, e um defeito que surge na sexta à noite pode passar o fim de semana sem ninguém notar.

Presa ligada: a bomba roda a seco

O manual de bombas submersas de um fabricante nacional é direto: ligar a bomba a seco, mesmo por alguns segundos, pode danificar os componentes, e a garantia não cobre esse dano.

Para evitar, o manual recomenda eletrodos de nível dentro do poço. O de baixo desliga o motor quando a água o deixa descoberto, e o de cima religa quando o nível se recupera. Em muitos poços, quem faz esse papel é uma boia, como explica o guia de automação de bomba d'água no prédio.

Quando esse comando falha, a bomba continua trabalhando depois que a água acabou.

Presa desligada: o poço enche e a água não sobe

O contrário também acontece: o poço enche, a bomba não liga e a água não chega à cisterna. Ela pode estar queimada, desarmada no quadro ou sem receber o comando.

Liga e desliga demais

O mesmo manual explica que muitas partidas por dia, ao longo de meses, encurtam a vida do motor, e que ciclos rápidos podem superaquecê-lo. Poço que passa a exigir o dobro de acionamentos está avisando alguma coisa.

O que acompanhar no poço

Cinco informações contam a saúde do poço e da bomba:

1. Nível do poço. A leitura é invertida em relação à caixa: nível alto é poço cheio, hora de bombear.
2. Tempo de bomba por dia. O dobro do normal pede explicação.
3. Ciclos por dia. Quantas vezes a bomba partiu, número que pesa na vida útil do motor.
4. Intervalo entre ciclos. Quanto o poço leva para se recuperar entre uma bombeada e outra. É a medida mais direta da recarga.
5. Profundidade do poço. A cada serviço, compare com a do último relatório. Se diminuiu muito, o manual manda limpar o poço.

Sem monitoramento, esses números só existem se alguém anotar, e a bomba pode passar a noite ligada sem ninguém saber.

Como a IoTrust acompanha o poço

A IoTrust é uma empresa de Joinville/SC que atende Joinville, Curitiba e região. No poço, o trabalho dela é medir e avisar.

O sensor fica na boca do poço e mede a distância até a água sem encostar nela, calibrado com trena no local. A central vai no quadro elétrico e usa o Wi-Fi do prédio. A bomba e a boia continuam como estão.

Pelo celular você vê o nível do poço, se a bomba está ligada e há quanto tempo, o tempo de bomba e os ciclos do dia, o intervalo entre ciclos e o histórico de até um ano.

Os avisos do poço são três:

• Poço cheio ou bomba do poço sem ligar: poço em 95% ou mais, ou poço acima do nível de ligar há mais de 3 horas sem a bomba ligar. Chega por e-mail e no celular ao síndico, ao conselheiro e à portaria.
• Poço quase cheio ou bomba do poço ligada demais: poço em 85% ou mais, ou bomba ligada por mais de 60 minutos. Chega só no celular, ao síndico e ao conselheiro.
• Nível do poço fora do padrão: depois de aprender o normal daquele poço, o que começa com cerca de um dia de leitura, avisa quando o nível fica fora dessa faixa, com folga, por cerca de meia hora. Chega por e-mail e no celular, portaria inclusive.

Os dois primeiros seguem o que cada pessoa deixou ligado em Minha conta, e a bomba do poço é percebida pela descida do nível, com a boia no comando. O morador não recebe. Se o equipamento fica 30 minutos sem comunicar, quem é avisada é a IoTrust.

Na visita técnica, que não custa nada, a IoTrust confere a profundidade, a bomba e se o sensor alcança a água do seu poço. A instalação é feita sem obra.

A mensalidade do poço é a mesma para qualquer tamanho de prédio e está na página de planos. O equipamento é cobrado uma vez, à parte, e fica do condomínio. Veja o sistema de poço da IoTrust ou conte como é o poço do seu prédio.